Bail Mobilité et les Résidences à Vocation d’Emploi (RVE)

Alors que le bail mobilité classique (1 à 10 mois) montrait ses limites pour les missions très courtes ou les périodes d'essai longues, la Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 vient de créer un dispositif hybride puissant : la Résidence à Vocation d’Emploi (RVE).

Ce nouveau statut permet de signer des baux d'une flexibilité inédite : d'une semaine minimum à 18 mois maximum. Une aubaine pour les investisseurs cherchant à maximiser leur rentabilité tout en contournant certaines rigidités du marché classique.

Qu'est-ce qu'une RVE ?

Comment transformer des bureaux en logements grâce à ce statut ?

Et quelle rentabilité espérer ?

Analyse complète.

1. Qu'est-ce qu'une "Résidence à Vocation d'Emploi" ?

Selon l'article 15 de la nouvelle loi de simplification, la RVE est un ensemble immobilier spécifiquement dédié à l'accueil des travailleurs en mobilité. Elle ne vise pas le tourisme, mais le soutien à l'économie locale.

Contrairement à une résidence étudiante classique, elle s'adresse à un public plus large mais strictement professionnel :

• Salariés en mission temporaire ou formation.

• Travailleurs saisonniers.

• Nouveaux embauchés en période d'essai (avant installation définitive).

Source : Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 - Légifrance

2. La Nouvelle Donne Juridique : De 1 Semaine à 18 Mois

C'est le cœur de la réforme. L'article 15 de la loi n° 2025-1129 fait sauter les verrous temporels du bail mobilité classique, mais uniquement pour les logements situés dans ces nouvelles résidences labellisées RVE.

Une flexibilité "à la carte"

Jusqu'à présent, le bail mobilité était un carcan rigide (1 à 10 mois). Désormais, au sein d'une RVE, l'élasticité est totale :

• Le plancher (1 semaine) : Il permet de concurrencer directement l'hôtellerie et les appart-hôtels pour des formations courtes ou des séminaires, sans les contraintes de changement d'usage habituelles du "meublé de tourisme".

• Le plafond (18 mois) : Il couvre enfin la totalité d'un CDD long, d'une mission de consulting ou d'une période d'essai prolongée, là où le bail mobilité classique de 10 mois obligeait souvent à "bricoler" à la fin du contrat.

Attention au décret : Cette mesure est inscrite dans la loi, mais son application effective est suspendue à la parution d'un décret en Conseil d'État qui doit préciser les conditions de ressources et les modalités exactes.

Source : Article 15 - Loi n° 2025-1129 relative à la simplification de l'urbanisme - Légifrance

3. Comment créer une RVE ? L'opportunité de la transformation de bureaux

Créer une RVE n'est pas un petit projet artisanal. C'est une réponse d'urbanisme à la crise du logement, encouragée par les pouvoirs publics pour recycler les m² inutiles.

La cible : Les bureaux obsolètes

La loi vise prioritairement la transformation de bureaux vacants en logements. Les RVE bénéficient de dérogations aux règles d'urbanisme classiques (Plan Local d'Urbanisme - PLU) pour faciliter cette mutation :

• Bonus de constructibilité : Possibilité de densifier davantage que pour du résidentiel classique.

• Normes assouplies : Moins d'obligations en matière de places de parking ou de mixité sociale stricte, car le public visé est de passage.

Pour un investisseur institutionnel ou un marchand de biens, c'est l'opportunité de valoriser des actifs tertiaires en perte de vitesse en les transformant en machines à cash-flow résidentiel.

Source : Code de l'urbanisme - Articles modifiés par la Loi 2025-1129 - Légifrance

4. Rentabilité et Encadrement des Loyers en RVE

Soyons transparents : si vous comptez uniquement sur le loyer nu pour rentabiliser votre opération, la RVE n'est pas rentable dans la majorité des grandes métropoles.

Pourquoi ? Parce que la loi impose un plafond de loyer (le plafond LLI - Logement Locatif Intermédiaire) qui est souvent bien inférieur au loyer de marché, même encadré (Loyer de Référence Majoré).

En clair : en RVE, vous acceptez de louer votre bien "au rabais" (parfois -40% sous le marché) en échange de la flexibilité du bail.

Le Comparatif qui fait mal (Loyer Mensuel Hors Charges / m²)

Les plafonds LLI sont basés sur les grilles fiscales 2024-2025 (Zone A bis et A). Les loyers de référence majorés (Encadrement) sont issus des arrêtés préfectoraux en vigueur pour des petits logements meublés (T1/T2). Source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html/identifiant=BOI-BAREME-000017-20250217

Ville	Plafond LLI 2026	Plafond Encadrement	Analyse
ParisA bis	19,51 € / m²	30 à 38 € / m²	Écart énorme. Le LLI est ~40% moins cher que le marché. Impossible à rentabiliser sans services annexes.
Plaine Commune (Saint-Denis, Aubervilliers...)	14,49 € / m²	20 à 28 € / m²	Le LLI est très restrictif ici aussi, souvent 30% sous le loyer majoré possible.
Est Ensemble (Montreuil, Pantin...)	14,49 € / m²	19 à 26 € / m²	Idem Plaine Commune. Le plafond LLI est déconnecté de la tension réelle de ces villes.
Lyon & Villeurbanne	14,49 € / m²	16 à 21 € / m²	Le LLI reste inférieur au marché, mais l'écart se resserre sur les grandes surfaces.
Bordeaux	14,49 € / m²	17 à 22 € / m²	Bordeaux étant passée en Zone A (oct. 2023), le LLI est bas par rapport au centre-ville meublé.
Lille	14,49 € / m²	15 à 21 € / m²	Sur les studios (souvent >20€/m² en majoré), le LLI impose une décote forte.
Montpellier	14,49 € / m²	15 à 19 € / m²	C'est la ville où l'écart est le plus faible. Le LLI est parfois proche du marché encadré sur les T2/T3.
Pays Basque (Biarritz, Anglet, Bayonne)	14,49 € / m²	16 à 22 € / m²	Le LLI est très bas comparé à la pression touristique et locative locale.
Grenoble-Alpes	14,49 € / m²	13 à 16 € / m²	Exception possible. Ici, le plafond LLI (14,49 €) peut être supérieur ou égal au loyer de marché sur certains biens.

⚠️ Le point de vigilance critique : Les Normes ERP

Avant de vous lancer, un audit technique est vital. Si votre résidence dépasse une certaine capacité ou offre certains services, elle peut basculer sous le régime des Établissements Recevant du Public (ERP). Les contraintes (sécurité incendie, accessibilité, commissions de sécurité) sont lourdes et coûteuses. Une mise aux normes ERP mal anticipée peut, à elle seule, anéantir la rentabilité de votre projet RVE.

Conclusion

La RVE 2026 n'est pas un produit pour débutants. C'est un outil puissant pour les "recycleurs urbains" capables de transformer des bureaux et de maîtriser la complexité technique, mais un piège potentiel pour l'investisseur patrimonial classique.

Reste une étape cruciale : attendre la publication du décret d'application au Journal Officiel. D'ici là, identifiez les immeubles de bureaux transformables : la course est lancée