Bail Mobilité 2026 : DPE, Fiscalité et Encadrement des Loyers – Ce qu'il faut savoir

L’année 2026 marque un tournant décisif pour l'investissement locatif en France. Entre la chasse aux passoires thermiques devenue une réalité concrète et la refonte fiscale de la location meublée (la fameuse "loi anti-Airbnb"), les propriétaires bailleurs doivent naviguer en eaux troubles.

Dans ce contexte, le bail mobilité apparaît souvent comme le dernier refuge pour conserver de la souplesse sans subir la lourdeur du bail classique (3-6-9 ans). Mais attention : en 2026, ce contrat n'est plus une zone de non-droit. DPE, plafonnement des prix et fiscalité : voici tout ce qui change et ce que vous devez absolument savoir pour sécuriser vos rendements.

1. DPE et Interdictions de Louer : Le couperet est tombé

C'est la première préoccupation des investisseurs pour ce millésime 2026. Le bail mobilité, étant juridiquement un contrat de location de résidence principale (ou assimilé pour motif professionnel), est soumis de plein fouet au calendrier de la Loi Climat et Résilience.

La classe G est désormais exclue

Depuis 2025, il est interdit de signer un nouveau bail pour les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). En 2026, cette interdiction est pleinement effective. Si votre bien est classé G :

• Vous ne pouvez légalement pas signer un bail mobilité en 2026.

• Le logement est considéré comme "indécent" sur le plan énergétique.

• Le locataire peut se retourner contre vous pour exiger des travaux ou une suspension de loyer.

La classe F : Le compte à rebours final

Les logements classés F sont encore louables en 2026, mais ils sont en sursis. L'interdiction de location pour ces biens entrera en vigueur le 1er janvier 2028. Pour un investisseur en bail mobilité, 2026 est l'année charnière pour planifier des travaux de rénovation énergétique, sous peine de voir son actif devenir illiquide sur le marché locatif dans moins de 24 mois.

Bonne nouvelle 2026 : Depuis le 1er janvier, le coefficient de conversion de l’énergie primaire pour l’électricité a été révisé. Si vous possédez un petit logement chauffé à l'électrique (moins de 40m²), refaites simuler votre DPE. Cette modification technique pourrait faire passer votre bien de G à F, ou de F à E, vous offrant un répit réglementaire sans travaux immédiats.

2. Fiscalité 2026 : Le Bail Mobilité épargné par la "Loi Anti-Airbnb" ?

La réforme fiscale tant redoutée, souvent surnommée "loi anti-Airbnb" (visant à réduire les avantages fiscaux des meublés de tourisme), a semé la confusion. En 2026, il est crucial de distinguer la nature de votre location pour optimiser votre impôt.

La distinction "Meublé de Tourisme" vs "Bail Mobilité"

La réforme fiscale vise spécifiquement les meublés de tourisme (location type Airbnb à la nuitée pour une clientèle de passage n'y élisant pas domicile). Pour ces derniers, les abattements fiscaux ont été drastiquement réduits (souvent plafonnés à 30% avec un seuil de chiffre d'affaires très bas, autour de 15 000 €).

Le bail mobilité, lui, n'est pas un meublé de tourisme. C'est un bail d'habitation régi par le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989.

L'avantage fiscal du Bail Mobilité en 2026

En optant pour le bail mobilité cette année, vous échappez au "rabot" fiscal le plus sévère qui touche la location saisonnière pure.

• Régime Micro-BIC : Vous conservez généralement l'abattement de 50 % (régime LMNP classique) jusqu'à 77 700 € de recettes (plafonds à vérifier selon la Loi de Finances finale votée fin 2025).

• Régime Réel : Il reste la voie royale pour 2026. Il permet de déduire l'intégralité de vos charges (travaux, copropriété, intérêts d'emprunt, amortissement du bien). Avec l'obligation de travaux DPE, le régime réel permet souvent de générer un déficit imputable, effaçant l'impôt sur les loyers pour plusieurs années.

Stratégie : Si votre rentabilité Airbnb s'effondre à cause de la nouvelle fiscalité et des restrictions municipales, basculer en bail mobilité en 2026 est la meilleure stratégie pour maintenir le statut LMNP avantageux.

Attention à la "Réintégration des Amortissements" Jusqu'en 2024, le LMNP bénéficiait d'une niche fiscale exceptionnelle : vous pouviez déduire des amortissements chaque année pour réduire vos impôts sur les loyers (souvent jusqu'à 0 €), sans que cela n'impacte le calcul de la plus-value à la revente.

3. Encadrement des Loyers : La fin de l'eldorado ?

C'est le point souvent négligé par les bailleurs qui pensent que "court terme" signifie "prix libre". En 2026, l'encadrement des loyers s'est durci et étendu géographiquement.

Une application stricte, quelle que soit la durée

Que votre bail mobilité dure 1 mois ou 10 mois, si votre bien est situé en "zone tendue" soumise à l'expérimentation (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, Pays Basque, Grenoble, Marseille...), vous devez respecter le Loyer de Référence Majoré. Ce plafond est un prix au mètre carré. Il n'existe aucune majoration légale pour "courte durée". Louer un 20m² à Paris pour 3 mois à 1500€/mois est illégal si le plafond préfectoral fixe la limite à 35€/m² (soit 700€ + charges).

Le piège du "Complément de Loyer"

Jusqu'à récemment, les propriétaires utilisaient le "complément de loyer" pour surfacturer les équipements (machine à laver, belle vue, décoration). En 2026, la réglementation et la jurisprudence sont intransigeantes :

1. Interdiction totale d'appliquer un complément de loyer si le logement est classé F ou G (DPE).

2. Le complément doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort (une simple terrasse ou un ascenseur ne suffisent plus dans certains quartiers où c'est la norme).

3. Le locataire a 3 mois pour contester. Sur un bail mobilité de 3 ou 4 mois, cela signifie qu'il peut contester le loyer pendant la quasi-totalité de son séjour.

Le gel des loyers à la relocation

Autre contrainte majeure en 2026 : la "zone tendue" impose qu'entre deux locataires, le loyer ne peut être augmenté (sauf indexation IRL). En bail mobilité, où les rotations sont fréquentes (2 à 3 locataires par an), vous ne pouvez pas profiter du changement de locataire pour réajuster le prix à la hausse si votre bien est une passoire thermique (F ou G). Le loyer est gelé.

Conclusion : Le Bail Mobilité reste-t-il rentable en 2026 ?

Oui, mais le modèle a changé. On ne fait plus du bail mobilité en 2026 pour pratiquer des loyers explosifs hors marché, mais pour sécuriser son bien face à la législation anti-Airbnb et maintenir une fiscalité LM(N)P attractive.

Pour réussir votre année 2026 :

1. Auditez votre DPE immédiatement (objectif : note E minimum).

2. Vérifiez les arrêtés préfectoraux de votre ville pour connaître le plafond de loyer exact.

3. Adoptez le régime réel pour absorber les coûts de mise aux normes énergétiques.

Le bail mobilité devient un outil de gestion patrimoniale mature, moins spéculatif, mais fiscalement plus stable que la location touristique.