Baux "Code civil" de 1+ mois à Paris : Fin de la faille juridique et risque de 100 000 € d'amende
- Stephane Bounmy
- il y a 6 heures
- 3 min de lecture
Longtemps présentés comme la solution miracle pour contourner l'encadrement des loyers et les contraintes du Bail mobilité, les baux "Code civil" de courte durée sont désormais dans le viseur de la justice. Une récente série de décisions du Tribunal judiciaire de Paris vient rebattre les cartes, exposant les propriétaires et les intermédiaires immobiliers à des sanctions financières colossales pouvant atteindre 100 000 €.
L'illusion de la flexibilité totale
Face à la réglementation de plus en plus stricte encadrant les meublés de tourisme, de nombreux prestataires immobiliers ont conseillé à leurs clients de se tourner vers le bail "Code civil". Conformément à sa dénomination, ce contrat n'est régi que par les règles générales du Code civil (et non par la stricte loi de 1989), offrant en théorie une liberté d'action quasi-totale : durée flexible et, surtout, déplafonnement complet des loyers.
L'astuce consistait alors à alterner des locations touristiques classiques avec ces baux "Code civil" de très courte durée (d'un à quelques mois) pour maximiser la rentabilité d'un bien.
Le couperet de la justice : moins d'un an = location saisonnière
La Ville de Paris, très vigilante sur ces pratiques, a assigné en juin 2025 plusieurs propriétaires pratiquant cette alternance. Ces derniers se pensaient à l'abri, affirmant que la signature d'un bail civil les dispensait de l'autorisation de changement d'usage, pourtant obligatoire pour la location saisonnière.
Le 24 février 2026, le Tribunal judiciaire de Paris a tranché et leur a donné tort. S'appuyant sur un arrêt de principe de la Cour de cassation (3e Civ., 18 février 2021), les juges ont rappelé une règle d'or : si un bail "Code civil" porte sur une durée inférieure à un an, il génère de fait un changement d'usage du logement. En clair : louer en bail civil pour quelques mois sans l'autorisation préalable de la mairie constitue une infraction directe à l'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).
Des sanctions qui explosent avec la loi "Le Meur"
Le risque juridique n'est plus à prendre à la légère. Dans les affaires récentes jugées sous l'ancienne législation, les amendes ont pu grimper jusqu'à 35 000 euros.
Cependant, la donne a changé. Depuis la promulgation de la loi "Le Meur" le 19 novembre 2024, le plafond de l'amende civile encourue a tout simplement doublé, passant de 50 000 euros à 100 000 euros. Conclure aujourd'hui un bail civil de moins d'un an expose donc le propriétaire, mais aussi l'intermédiaire immobilier qui l'a conclu, à une sanction financière désastreuse.
Propriétaires, conciergeries : comment réagir pour rester dans la légalité ?
Pour éviter tout souci juridique et des amendes records, il est impératif d'adapter immédiatement vos stratégies de location :
Stoppez les baux "résidence secondaire" de courte durée : Ne proposez plus de baux civils inférieurs à un an.
Privilégiez le Bail Mobilité : C'est aujourd'hui la seule option légale et sécurisée pour des séjours de moyenne durée (de 1 à 10 mois).
Respectez les règles strictes du Bail Mobilité :
Le locataire doit impérativement justifier de sa situation (études, stage, formation professionnelle, mission temporaire, etc.).
Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Mettez à jour vos annonces (Airbnb, Booking, etc.) : Précisez clairement dans la description de vos annonces que vous proposez un "Mobility lease" et que le voyageur devra fournir les justificatifs nécessaires (étudiant, mutation, etc.).
Filtrez vos réservations : Si un voyageur de moyenne durée ne rentre pas dans les cases du bail mobilité, il vous faudra refuser ou annuler la réservation pour ne pas basculer dans l'illégalité.
La prudence est plus que jamais de mise. La souplesse apparente du bail civil cache désormais un piège financier que les tribunaux n'hésitent plus à refermer.
Lorsque le locataire ne remplissait pas les cases du bail mobilite, les proprietaires faisaient signer un bail civil / residence secondaire. Or une jurisprudence vient de tomber : tout bail civil inferieur a 1 an est considere comme de la location saisonniere. Afin d'eviter tout soucis a nos hotes airbnb, nous ne laissons plus la possibilite aux hotes de configurer un bail de residence secondaire. Uniquement des baux mobilites classiques.
demandez a vos futurs voyageurs
1 mois minimum, pas de depot de garantie
mettre a jour votre annonce en rappelant "mobility lease, you must be studying etc"
Sinon il vous faudra refuser/annuler la reservation afin de ne pas etre dans l'illegalite.
L'amende est passee de 50 000 a 100 000 euros
A noter que si le propriétaire fait appel, la situation reste a suivre.
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