• Stephane Bounmy

Bail mobilité, Airbnb : éviter l'encadrement des loyers à Paris ?

Mis à jour : mai 16

L’encadrement des loyers est à nouveau en vigueur dans la capitale, depuis le 1er juillet 2019. Lors de son application à Paris entre 2015 et 2017, le dispositif avait permis de stabiliser les loyers parisiens qui avaient connu une hausse continue de 50% durant la décennie précédente 2005-2015.

Limité à 120 nuits par an (residence principale), les bailleurs Airbnb vont désormais pouvoir compléter leurs revenus le restant de l'année pour des durées allant de 1 à 10 mois grâce au bail mobilité de la loi Elan.


Ces locations sont souvent considérées comme "moyenne durée" et requiert un effort de gestion supplémentaire qu'une location classique : ménage, remplissage, rédaction des baux, états des lieux, risques de vacances plus élevés...

Comment éviter l'encadrement des loyers à Paris ?


En quoi consiste l'encadrement des loyers ?

D'après notre site des services publiques vérifié le 1er juillet 2019 :

Seules les villes situées en zone tendue sont concernées par l'encadrement des loyers. Dans ces villes, le loyer d'un logement (vide ou meublé) utilisé comme résidence principale par le locataire est plafonné : lors de la remise en location du logement (cas d'un nouveau locataire),lors du renouvellement du bail (cas du même locataire). Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1314

D'abord, il semble que l'encadrement des loyers s'applique pour les résidences principales mais pas les résidences secondaires.


Bail mobilité et résidence secondaire

Ensuite, le bail mobilité peut-il constituer une résidence secondaire du locataire ?


Toujours selon nos services publiques :

Un bail mobilité peut donc constituer la résidence secondaire du locataire soit une durée de séjour de 7 mois et 30 jours et ainsi sortir du champ d'application de l'encadrement des loyers.


Bail mobilité en résidence secondaire sur Airbnb

Modifier sa durée de séjour sur Airbnb

Encadrement des loyers expérimental à Paris

Sachant que Paris est dotée d'un dispositif expérimental, reposant sur des loyers de référence définis par arrêté préfectoral. Est-elle soumise à la même règlementation que les zones tendues ?


À Paris, le loyer d'un logement vide ou meublé dont le contrat de bail est signé ou renouvelé après le 30 juin 2019 est encadré au moyen de loyers de référence. Les loyers de référence sont fonction du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l'époque de construction du logement.
Sont exclus de l'encadrement des loyers : les logements conventionnés par l'Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-locations. Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1314

Ici, nous n'avons pas de précisions concernant la résidence principale ou résidence secondaire mais sur "tout logement vide ou meublé".


Encadrement des loyers selon la Mairie de Paris

Or, sur le site de la Mairie de Paris :

L’encadrement des loyers concerne les contrats de location de logements (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale), soumis à la loi du 6 juillet 1989 et au bail mobilité. Source : https://www.paris.fr/pages/l-encadrement-des-loyers-parisiens-en-vigueur-le-1er-aout-2712

On pourrait donc se dire que cela conforte notre position sur la possibilité d'éviter l'encadrement des loyers en zone tendue (cas général) ou dans le dispositif expérimental de Paris, Lille par l'utilisation d'un bail mobilité à usage de résidence secondaire.


Un bail de résidence secondaire risque-t-il de re-qualification en bail meublé soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ?


Il y a déjà eu une jurisprudence illustrant le problème :


BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Domaine d'application - Exclusion - Local ayant cessé d'être affecté à l'habitation principale du preneur lors de la délivrance du congé 

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment son article 15 relatif au congé, ne sont pas applicables à un local à usage d'habitation, qui, même s'il relevait à l'origine de ces dispositions, avait cessé d'être affecté à l'habitation principale du preneur lors de la délivrance du congé Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 mars 2007

https://votreargent.lexpress.fr/droit/la-location-d-une-residence-secondaire-n-est-jamais-regie-par-...


Conclusion

Enfin, il faudrait confirmer nos recherches par un avocat sur la possibilité d'un bail mobilité à usage de résidence secondaire et qui soit éventuellement régi par les dispositions du Code civil (articles 1708 et suivants).

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