Quelle est la rentabilité de la location longue durée sur Airbnb ?
Dernière mise à jour : 10 juil. 2020
En pleine période de coronavirus et alors que la LCD, la location courte durée ou location Airbnb, est particulièrement chamboulée on voit de plus en plus de personnes (propriétaires) s'intéresser à la location moyenne durée.
Chez Lewisbnb c’est notre CEO et geek Stéphane BOUNMY 🤓qui suis nos “métrics” et autres “data” de près 🔎 😄
Est-ce un effet du confinement ou la désertification des calendriers de réservation à cause du covid-19; toujours est-il qu’on voit que le phénomène est réel et on a donc décidé de vous apporter des réponses, car on est trop sympa.
On constate d'ailleurs qu'un virage a été pris par la plate-forme. Airbnb a clairement décidé de séduire de plus en plus de bailleurs propriétaires qui ont l'habitude de louer à l'année plutôt qu’en courte durée.
Entre la menace du plafonnement des loyers, d'un côté, véritable épée de Damoclès, et la réglementation Airbnb de la mairie de Paris (et d’ailleurs !) très contraignante : le propriétaire bailleur cherche des solutions : cela tombe bien, car on en a !
C'est donc dans ce contexte un peu particulier que l'on a décidé de vous parler de la rentabilité de la location moyenne durée (ou location longue durée, question de point de vue!) en la comparant aux autres modes de location : la location courte durée et la location à l’année en meublé (communément appelé LMNP, mais c'est un abus de langage).
1. Qu'est-ce qui fait la rentabilité d'un bien ?
La première chose à comprendre c'est que la location moyenne durée qui est à mi-chemin entre locations courte durée et la location à l'année va avoir sensiblement une rentabilité située entre ces deux extrêmes.
C’est en tout cas le postulat de départ.
On va maintenant détailler pourquoi et comment cela fonctionne.
La rentabilité d'un bien est lié à deux facteurs : le taux d'occupation et le prix de la location. Ces éléments ramenés au prix d'acquisition ainsi qu'aux différentes charges d'entretiens du bien vont permettre à chacun de déterminer avec précision sa potentielle rentabilité.
Attention : nous ne disposons pas des statistiques pour chaque secteur et pour chaque bien. Il est donc de votre responsabilité de vérifier au cas par cas quelles sont vos forces et vos faiblesses sur votre secteur pour votre bien et identifier la demande locative.
1. Quel critères influes sur le taux d'occupation ?
Ce que l'on remarque c'est que lorsque le bien est situé dans un grand centre urbain ou en périphérie de ce dernier on arrive à faire de la location moyenne durée sans difficulté.
Pour les secteurs moins tendus ou plus ruraux Lewis vous permet tout de même d'automatiser l'envoi du bail mobilité. On ne laisse personne sur la touche !
Le taux d’occupation est sujet à de nombreux facteurs.
Parmi lesquels :
L’emplacement du bien
La localité; c'est-à-dire la commune où il se situe; car plus la proportion d'entreprises, d'écoles ou d'universités est importante et plus les déplacements professionnels, les stages et autres courts séjours qui ont un caractère professionnel ou assimilé sont fréquents.
Ensuite vient la situation du bien au sein de cette localité. Notamment la proximité des transports et des commerces de proximité, mais également la distance avec les centres d'activités, et bien sûr le cadre et l'environnement.
Les éléments liés à la qualité du bien en lui-même :
C'est le deuxième point, ce sont les équipements, mais aussi la décoration, la qualité énergétique, l’ exposition, l’ isolation phonique, la vue, bref tout un tas de choses propre à chaque logement.
Le prix
Le prix proposé par rapport au reste du marché est un critère important, mais pas nécessairement le plus déterminant notamment si les points évoqués précédemment sont clairement en votre faveur.
La sécurité du logement.
C'est un critère important et qui le sera de plus en plus. Notamment la sécurité sanitaire. On constate que les clients sont de plus en plus attentifs par exemple aux procédures de nettoyage bien évidemment.
D’ailleurs dans ces conseils aux hôtes du 25/04/2020, Airbnb à établi un guide de nettoyage basé sur les recommandations du CDC (US). Vous pouvez les consulter ici
Le moment où la période de vacance locative survient.
Lors de la mise en location pour la première fois ou lors de la remise en location il est important d'être dans le bon timing. Il y a une plus forte demande sur certains mois de l'année liés traditionnellement aux embauches, aux mutations et à ce genre d'événements de la vie économique et étudiante. Une raison supplémentaire pour préparer son annonce, connecter Lewis dès à présent et garder le service actif.
2. quels sont les prix de la location longue durée ?
Après les critères d’occupation, attardons-nous à l’étude des prix pratiqués.
La location longue ou moyenne durée présente certaines similitudes avec la location courte durée sans en avoir toutes les contraintes.
Plus on divise les périodes de temps où les surface et plus on maximise sa rentabilité, ça c'est ce que l'investisseur malin et rentable sait déjà.
Sauf qu'il y a un inconvénient à cela, c'est l'augmentation du risque de dégradation dans un premier temps et éventuellement les coûts logistique et humain que cela peut engendrer.
Il n'est pas rare d'échanger avec un propriétaire de location courte durée qui a eu une mauvaise expérience à un moment donné. Il peut être fatigant de gérer les entrées, les sorties, les ménages plusieurs fois par mois. C'est une des raisons qui souvent les décide à changer de mode d'exploitation, car le coût humain ou financier généré par ces contraintes réelles de la location courte durée est souvent sous-estimé.
La location permet presque de rivaliser d'égal à égal sur le terrain de la rentabilité avec un appartement loué en courte durée sur Airbnb. Dans ces conditions il est presque inutile de chercher à faire une comparaison avec la location à l'année d'un bien qu'il soit meublé ou non.
Comment expliquer cela ?
C'est simple, la location moyenne durée s'adresse à une typologie de locataires sensiblement différentes y compris des étrangers et cette clientèle les plus attachés aux éléments de qualité précédemment citée dans la partie 1 de cet article que strictement prix comme c'est souvent le cas location traditionnelle.
C'est là que la qualité du bien et sa mise en valeur dans une annonce et parler photo ainsi que par les commentaires et les avis des précédents voyageurs prend tout son sens.
Lewisbnb à noué des partenariats afin d'aider le propriétaire bailleur qui le souhaite un délégué complètement la gestion de son appartement si besoin.
Alors vous allez me dire, c'est bien, mais concrètement cela donne quoi ?
3. un exemple ? Mon bien à Courbevoie.
Vous voulez un exemple de ce que la location moyenne durée permet d'obtenir comme résultats ? Voici donc un cas concret, un croisement entre le bien, le prix et le taux d’occupation possible.
Chez Lewisbnb on a la particularité d'être avant tout des investisseurs immobiliers et on utilise nos services sur nos propres investissements.
Actuellement je suis dans la phase travaux de mon dernier bien situé sur la commune de Courbevoie 92.
Bien que je dispose d'une conciergerie, partenaire de Lewisbnb : www.la-conciergerie-royale.com Cet appartement ne sera exploité en location courte durée, mais bien en location moyenne durée compte tenu de la réglementation locale contraignante et parce que la rentabilité est sensiblement équivalente !
En effet la réglementation anti Airbnb de Paris est également est copié dans de nombreuses communes (Lille, Lyon, Bordeaux, Versailles...) les hautes Seine et Courbevoie n'y ont pas échappé.
Faisons le tableau rapide de la situation.
Situé sur la commune de Courbevoie (92) l'appartement se situe à environ 500 mètres à vol d'oiseau de l'Arche de la Défense et à environ 200 et 400 m des principaux transports publics disponibles sur le secteur tramway et RER.
Il se trouve dans un ancien quartier ouvrier et à 5 minutes à pied différents commerces de proximité.
Le logement fait 21 mètres carrés et dans les plans d'aménagement intérieur on a fait en sorte de garder une chambre séparée avec un vrai lit.
Je ne peux hélas pas pour l'instant vous partager les photos, car nous sommes en pleins travaux, mais je vous joins ci-dessous quelques vues 3D pour vous donner une idée de ce à quoi cela va ressembler.
Si vous voulez voir ma visite en novembre 2017 je vous laisse aller sur la vidéo sur ma chaîne youtube. (oui chez Lewisbnb on est multitasking)
3.1 les chiffres 😋
91 000 € prix d'acquisition hors frais de notaire
8 500 € de frais de notaire
3 000 € frais de décoratrice d'intérieur et de conseil
1 500 € frais bancaires
36 000 € travaux, démolition intégrale, changement des huisseries.(1666€ du m2)
10 000 € mobiliers et fournitures non comprise
Total : 150 000 € 😱
3.2 Le test digital
Pour le moment le bien n'a pas été mis en location mais un test en location en moyenne durée sur la plate-forme Airbnb (avant la période de confinement) a permis de confirmer le potentiel locatif du bien.
L'annonce a été créé un dimanche matin de bonne heure et en l'espace d'une journée j'ai reçu des demandes pour des locations dès les jours suivants et pour une durée allant de 1 à 3 mois.
Il faut ajouter à cela que les photos de l'annonce étaient fictives, car prises sur des sites internet de type Pinterest.
Je vous partage les screenshots pour vous laisser tirer vos propres conclusions.
(ici une demande reçu le 20 février pour du 10 mars au 7 juin, soit 89 nuits pour un total de 4252 euros, ce qui fait 47,77 , ou 1443 euros le mois; pas mal !)
(ici une demande reçu le 20 février pour du 1 au 31 mars pour un total de 1754 euros !)
On a donc là un potentiel locatif situé entre 1400 et 1700 € par mois. Voir même 1800 € par mois une fois le bien correctement référencé et avec des avis positifs.
Notez que sur ce secteur un bien similaire à l'année a un loyer plutôt situées autour de 900 € maximum. On a donc un écart de 35% voir 65% et à terme 100% par rapport un bien similaire loué à l'année ! Je pense que vous l'aurez compris les chiffres parlent d'eux-mêmes.
Comment encore une fois expliquer un tel tarif ? Je vous invite à lire ou relire les autres articles du blog qui explique pourquoi certains locataires se tournent vers la location meublée moyenne durée, car il y a de nombreuses raisons au choix de ce mode de location.
En choisissant de louer avec un "bail mobilité Airbnb" adapté et plus particulièrement avec un bail résidence secondaire ou un bail professionnel, Lewis vous donne la possibilité d'optimiser et de rentabiliser votre investissement locatif.
3. Quel est le taux d'occupation de la location longue durée Airbnb ?
On a évoque les critères qui ont une incidence sur le taux d'occupation mais dans les faits quel est le taux constaté ?
C'est une question qui revient souvent lorsque un futur client nous contact :
Il n’est pas possible de répondre de façon général car il ya de nombreux facteurs.
Il arrive bien sûr que la location puisse avoir un trou de quelques jours à quelques semaines ou peut-être même de 1 mois, mais c’'est une pensée limitantes et un faux problème et je vais vous le prouver.
Si potentiellement vous louer 30,5 à 60 % plus cher location classique meublée.
il faudrait donc 30 % de vacance locative minimum pour que la location en moyenne durée soin du coup moins intéressante.
Supposons que vous fassiez 3 locations dans l'année; une de 3 mois, une de 6 mois et une de 1 mois. Cela vous fait au total 10 mois de location.
Maintenant imaginons que vous louez non pas 30, ni 60 % mais disons 40 % au-dessus du prix du marché.
Cela ferait donc 1260 € par mois sur 12 mois ce qui représente 12600 € de recettes locatives pour 10 mois. Si vous louez à l'année en supposant que votre locataire ne vous donne pas congés ( en zone tendue le préavis pour un appartement meublé et uniquement de 1 mois) vous avez reçu 10800 € de recette locative.
On a donc une différence de 1800 € de recettes locatives, pas mal ! Si on fait le calcul on s'aperçoit que la location moyenne durée, malgré un taux d'occupation de 83 % dans notre hypothèse, genère un gain supplémentaire par rapport à la location à l'année de 16,6 %.
En poussant le raisonnement; même avec seulement 30% de loyer supérieur, soit 1170 euros par mois, il faut 3 mois de vacances locative pour arriver sensiblement au même revenues locatifs que pour une occupation à l’année en location meublée classique (sans vacances locatives), avec aussi son lot de risques locatifs.
La vacance locative vient bien dans ces deux exemples minorer les loyers supérieurs d'origine. Mais ces loyers permettent de compenser bien souvent largement cette perte surtout si vous êtes dans une zone à forte demande.
Alors Lewisbnb serait-il uniquement adapté au citadin?
Non, pas nécessairement, car on propose aussi le bail mobilité et il arrive que certains marchés aient des spécificités : une industrie locale, des écoles très particulières, ce qui peux générer là aussi de la mobilité avec par ailleurs moins de biens disponibles sur le marché.
Le meilleur conseil que l'on puisse vous donner c'est donc d'essayer le service.
Avec un abonnement à prix réduit et des offres sans engagement vous n'avez tout simplement rien à perdre à essayer et à tester votre marché.
Si vous optez pour le bail de résidence secondaire ou un bail professionnel, cela vous donne l’équivalent d’un "bail mobilité Airbnb", ce bail Airbnb au format pdf pourra être signé en ligne par le locataire; il est sans plafonnement de loyer et avec la possibilité d'avoir une caution et l’assurance hôte Airbnb.
Prenez donc rendez-vous si vous êtes intéressé et que vous voulez souscrire à lewisBnB.